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盛德紫闕開發商杰寶地產到底多缺錢

2019-6-25 編輯:admin 閱讀次數:
  導讀:   在上周北京商報刊發《昔日爛尾再生波瀾 疑土地出讓金欠繳 盛德紫闕業主煩心事:難拿的房本》后,不斷有購房者和盛德紫闕開發商的債務方反映,除了欠繳的3.9億元土地出讓金,開發商實則還背負著諸如抵押欠款、廣告費以及眾多欠款所產生的違約金等高...

  在上周北京商報刊發《昔日爛尾再生波瀾 疑土地出讓金欠繳 盛德紫闕業主煩心事:難拿的房本》后,不斷有購房者和盛德紫闕開發商的債務方反映,除了欠繳的3.9億元土地出讓金,開發商實則還背負著諸如抵押欠款、廣告費以及眾多欠款所產生的違約金等高額外債,開發商杰寶公司到底多缺錢?盛德紫闕的資金缺口有多大?

  欠繳土地出讓金:3.9億元

  “說不通啊,我們也是五證齊全的房子,哪里出了岔子,辦不下來證?”業主羅賓感嘆,“房本難拿”成了困擾盛德紫闕項目業主多年的一個棘手問題。

  根據業主方面提供的材料及表述,盛德紫闕項目購房四年拿不到房本的原因在于“欠繳土地出讓金3.9億元”。而絕大多數業主是在大產權即將到期(購房合同約定2018年12月31日大產權到期),聽聞規自委和開發商杰寶公司簽訂土地使用權出讓合同附件三《補充協議》(以下簡稱《協議三》)消息后,才知曉項目產權證“難產”的背后原因:開發商須再補交3.9億元的土地出讓金,方可辦理產權證。然而此時,開發商已經賣出大部分房源。

  根據上述簽署于2018年12月18日的《協議三》內容,杰寶公司于2014年3月繳清《北京市國有土地使用權出讓合同》附件二《補充協議》中的新增地價款(項目違建部分的行政處罰),于2018年4月,向規自委申請辦理竣工實測合同變更,規自委根據其實測面積與其簽訂了出讓合同附件三《補充協議》。其中,因竣工實測面積變更,盛德紫闕項目相應地價款變更為49251.8784萬元,新增地價款39132.9255萬元。

  按照協議,“由杰寶公司自本《補充協議》簽訂之日起60日內付清,逾期支付金額按每日萬分之二點一的標準繳納滯納金”。截至2019年6月,開發商杰寶公司尚未償清欠繳款項,項目產權證也由此辦理未果。

  依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十五條,商品房預售應當符合下列條件:一已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;二持有建設工程規劃許可證;三按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。

  北京市住建委于2015年5月頒發給盛德紫闕項目的預售許可證顯示,其依據的建筑工程規劃許可證為兩個:98規建字0947和市規函[2015]523號(以下簡稱“523號文”)。不過經梳理,“523號文”為2015年4月由原市規委所頒發,住建委下發預售證是在2015年5月,開發商獲得上述兩個證照時,均未補繳土地出讓金。

  對此,羅賓向北京商報記者多次強調,“98規建字0947”是盛德紫闕項目還叫做“杰寶公寓”時的初始規劃許可證,“523號文”則是因規劃變更原因,由原市規委發給市住建委的一封名為“關于杰寶公寓的規劃意見函”的規劃情況告知函,實際上并不能視為真正意義上的建筑工程規劃許可證。

  此外,業主魏楠回憶,2019年4月18日,市規自委曾通過12345回復業主稱,“土地出讓金是國家規定的,必須要交”。對此,包括羅賓、魏楠在內的業主們直言:“確實應該繳清土地出讓金,方可以使用國家土地。但為什么盛德紫闕項目土地出讓金沒交全,一層一層的許可證就發了,房子就賣了呢?”

  挪用監管資金:遭管理單位暫停網簽

  對于開發商缺錢的問題,業主們似乎并不意外。杰寶公司的一些反常及不規范售房的動作,如延期交房、預售監管資金賬戶余額不足以及違規出售未獲批預售房源等,曾一度導致業主們猜測“開發商缺錢或有意跑路”,并表示當時也曾擔憂項目會再度出現爛尾。

  據業主表述以及可查詢到的過往媒體報道,按照合同約定,盛德紫闕項目房屋應于2016年12月31日交房,但在臨近交房時,業主們卻被杰寶公司告知收房要延期一年。但至2017年9月30日,開發商在沒有消防驗收、市政水電供熱未完成情況下,強迫業主收房。

  相比早年間的延期收房,業主們認為,項目預售監管賬戶資金的“出多于進”,更讓購房業主心存疑慮與擔憂。東城區房管局曾于2018年5月24日發布《北京杰寶房地產開發有限責任公司預售資金監管賬戶未達監管節點信息公開》,該公告指出,2018年1月12日,東城區房管局通過北京市預售資金監管系統發現北京杰寶房地產開發有限責任公司盛德紫闕項目預售資金監管資金余額未達到監管節點,違反了《北京市商品房預售資金監督管理辦法》第九條規定,按照第二十六條規定已責令其限期整改,下發《責令改正通知書》,暫停該房地產開發企業在本市全部房地產開發項目的網上簽約。

  拖欠廣告費:涉案約1100萬元

  除了無錢補繳出地出讓金以及挪用預售監管資金,杰寶公司的“缺錢困境”還體現在與代理廣告公司的合同糾紛上。

  北京商報記者從中國裁判文書網上了解到,杰寶公司還曾因欠繳代理廣告公司——北京今久廣告傳播有限責任公司(以下簡稱“今久廣告公司”)廣告費10510073元,并未依約還款,與今久廣告公司對簿公堂,雙方圍繞欠繳廣告費及違約賠償問題更是發起了兩輪訴訟。

  天眼查資料顯示,今久廣告公司與杰寶公司合同糾紛一案,于2016年10月10日在北京市豐臺區人民法院立案,彼時今久廣告公司請求法院判令:一、被告支付原告廣告費10510073元;二、被告支付原告利息532596元;三、被告承擔本案訴訟費。

  北京市豐臺區人民法院(2016)京0106民初21688號民事判決(即一審判決)結果顯示為今久廣告公司勝訴。據彼時判決,杰寶公司應于判決生效之日起7日內支付今久廣告公司廣告費10510073元,并按照中國人民銀行同期貸款利率計算自2016年5月21日至實際付清之日止的利息。

  不過杰寶公司在一審判決后不久便發起上訴,請求撤銷一審判決第一項,改判杰寶房地產公司支付今久廣告公司廣告費7530073元,但該上訴申請被法院駁回。彼時敗訴的杰寶公司,還一并承擔了二審案件受理費30640元。

  未批即賣:沒拿證偷賣紫闕·天祿

  另據業主方面透露,盡管杰寶公司欠繳土地出讓金問題待解、盛德紫闕項目產權證“難產”仍未處理,開發商實則并未放棄“賣房套現”。

  一方面,業主稱,開發商私下里一直以低于彼時市場價格的售價,違規出售未得到房管部門批準預售的房屋,承諾消費者不久就會順利實現網簽備案;另一方面,北京商報記者留意到,盛德基業旗下有名為“紫闕·天祿”的公眾號仍然在對外推售項目——紫闕·天祿。根據宣傳文案內容,紫闕·天祿項目位置恰恰坐落于盛德紫闕所處的東城區安定門外大街86號。其近期在售房源面積段從266-1245平方米,均價11.5萬元/平方米。另悉,2018年3月,還曾曝出盛德基業擬10.5億元轉讓盛德紫闕1-3層約1.6萬平方米沒有產權的底商,不過最終未果。

  北京商報記者通過市住建委網站查詢盛德紫闕項目詳情發現,當前,備案名為“盛德大廈”的盛德紫闕項目預售許可的期限已到期,未售房屋不能進行預售合同網上簽約。根據提示,該項目樓棟需申請辦理初始登記,取得房屋所有權證后,方可現房銷售,進行現房合同的網上簽約。“項目預售已然過期,無產權證又達不成現房銷售簽約條件,可是房子依然在悄悄賣。不知道換了‘馬甲’的紫闕·天祿又騙到了誰?”羅賓如是說道。

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